2023.03.24 新台灣國策智庫經濟研究小組「檢視當前住宅問題與政策」圓桌論壇會議

在台灣當前社會，房屋早已成為商品，房地產業者皆以「物件」稱之，房屋不只是生活必需品，更重要是「生財」與「累積財富」之工具，囤房、待價而沽，攫取增值利益是致富之主要手段之一。台灣囤屋炒作之誘因，主要來自於其持有與交易成本太低，與先進國家相比，台灣之房屋持有與交易成本可謂微不足道，所以成為囤屋炒房天堂；囤屋炒房將會導致房價高漲，讓中下所得家庭、弱勢者、以及年輕人等買不起房子，以及隱藏著房市泡沫破碎、社會經濟不穩定之危機；如何縮短房地產財富差距，改革現行房地價稅與囤屋稅之稅制，大幅提高持有房地產之成本，降低囤積與炒作房地之誘因，穩定房價；採用租稅重分配手段，將房地價稅與囤屋稅收用來從事社會福利與公益設施之建設，以及興建社會住宅與租金補貼之用。《當代正義論之「最大化最小值原則」（maximin principle）：理想之社會應該致力於將社會體系之最低生活條件與機會最大化》，提高遺產稅與贈與稅之邊際稅率，減輕財富跨代流動所造成之財富不均。

建築容積之財產性質如何？建築容積等於土地發展權，它是土地所有權之一部分，可以與土地所有權合為一體，也可以與土地所有權分離而變成單獨處分之財產權；私有土地之原法定建築容積是屬於私有財富，法定外容許增加之建築容積因為是社會、經濟與公共投資所貢獻的，所以應視為社會財富，超額建築容積既然屬於社會財富，則不應把它作為無對價的利益輸送工具；超額容積可以作為利益輸送工具嗎？原法定容積以外之超額容積是人口成長、經濟發展、公共投資等所創造，它的財產性質是屬於社會財富，或屬於公有財產，因此不應該在無對價或對價關係薄弱之情況下，以容積獎勵之形式將其贈送給私人或團體，超額容積之獎勵應該作為引導都市及住宅發展之政策工具，以創造最大公共利益為獎勵目的；具體而言，建議廢除現行容積獎勵制度，修正為：申請容積獎勵者應對價提供社會住宅、保存文化資產、增闢社福與公益設施、以及其他可創造公共利益之設施，現行對價關係薄弱之建築容積獎勵，可能是讓都更事業實施者或建商可以壓低成本，漫天開價、死不降價、或不急著求售之原因。

房地價稅之功能：房地之增值主要來自公共建設與經濟社會發展效益之資本化，房地價稅之徵收是回收此等資本化效益（財產性質屬於社會財富）之手段，房地價稅之徵收可落實漲價歸公，伸張公平正義；房地價稅收可充裕地方政府財政，作為地方政府從事基礎設施、社會福利與公益設施之建設資金；房地價稅可作為調控房地產市場之工具，政府可透過房地價稅對房地產購買與持有之影響，調控房地產，平抑房地價格；房地價稅之改革：房地合一按實價課稅；建議將地價稅與房屋稅合併稱為「房地價稅」、或「房地產稅」、 或「不動產稅」，實價課徵「房地價稅」，稅基為房地產之總現值或評定現值，有交易實價登錄者以登錄者為準，無交易實價者以評定現值為準，訂定差別稅率，自用房地產（限2戶）給予優惠稅率，非自用房地產稅率較高，以提高其「持有成本」，俾能抑制房屋囤積炒作誘因，抑制房地價上漲；房地產稅收增額優先用於挹注住宅基金，充裕社會住宅、社福及公益設施建設之財源。

社會住宅供給策略：社會住宅用地之取得，可透過都市計畫變更提供社會住宅，課責都市開發者與都市更新事業實施者提供社會住宅或代金，作為興辦社會住宅之財源；社宅興建基地與公辦都更基地引進房地產開發，挹注社宅財務；社會住宅用地之取得，可無償或出租公有非公用土地給社會住宅主管機關作為社會住宅興建基地，透過都市計畫新訂、擴大、變更，提供社會住宅用地，將社會住宅用地之提供列為都市計畫土地開發之共同負擔項目；並規定變更（含商業區變更、工業區變更、公保地變更、農業區變更、保護區變更等）達一定規模以上者之回饋，必需以實物（建築用地或建築樓地板）為之，不得繳納代金，並應優先作為社會住宅、社福及公共服務設施使用。課責開發者與再開發者提供社會住宅，以容積獎勵強制提供社會住宅。